Le droit de passage concerne les propriétaires de terrains enclavés ou difficiles d’accès, qui doivent nécessairement passer chez les voisins pour atteindre la voie publique. Or, bien souvent, des conflits surgissent lorsqu’il est question de droit de passage.

Que dit la réglementation sur la servitude de passage ? Quelles différences entre le droit de passage et la servitude de passage ? Lequel des deux propriétaires est chargé de l’entretien du droit de passage ? Qu’en est-il du stationnement ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

Le droit de passage et la servitude de passage, quelles différences ?

La première chose à savoir est qu’il existe plusieurs servitudes, notamment la servitude de vue, et le droit de passage, entre autres. En fait, il n’y a pas vraiment de différence entre le droit de passage et la servitude de passage. Ce sont deux notions qui se coupent. Le droit de passage est donné à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique, tandis que la servitude de passage est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien au profit du propriétaire d’un autre bien.

Les règles du droit de passage dépendent du degré d’accessibilité du terrain, notamment si le terrain est difficile d’accès ou enclavé. C’est la contrainte imposée au propriétaire du bien ayant accès à la voie publique au profit du propriétaire du terrain difficile d’accès ou enclavé. Ce qu’il est important de noter, c’est que la servitude de passage est attachée au bien et non au propriétaire, et que tout acte de vente doit notifier de cette servitude.

Bon à savoir : la souscription d’une assurance habitation peut être utile pour couvrir les dégâts des eaux ayant des conséquences sur la servitude de passage.

Ce que dit la réglementation sur le droit de passage

Selon la loi, le droit de passage est une servitude fixée pour 30 ans. Ce délai n’est pas applicable lorsque la servitude n’a plus raison d’exister et lorsque la durée est différente dans la convention signée par les deux propriétaires. Par ailleurs, la réglementation est un peu différente lorsque le terrain est enclavé ou seulement difficile d’accès :

Le terrain est enclavé

Lorsqu’il n’y a aucun accès à la voie publique ou si l’accès est insuffisant, le terrain est alors considéré comme enclavé. Il faut alors qu’un droit de passage soit accordé à l’habitant de la parcelle enclavée pour qu’il puisse passer par le terrain du voisin pour accéder à la voie publique.

Si le terrain est isolé, le voisin est obligé d’accepter le droit de passage. En effet, selon la loi, il ne peut pas le refuser. En contrepartie, les voisins peuvent mettre en place des conditions d’usage et définir le lieu précis du passage et l’indemnité à verser par le fonds dominant au fonds servant en cas de dommages.

Le terrain est difficile d’accès

Dans le cas d’un terrain difficile d’accès, il est possible de donner le droit de passage à l’occupant du terrain. Il faut toutefois que le voisin qui laisse accès à sa propriété pour accéder à la voie publique donne son accord. Autrement dit, le droit de passage est accordé au fonds dominant sous réserve de validation du fonds servant. C’est ce qu’on appelle la servitude conventionnelle.

Pour éviter les conflits de voisinage sur l’exécution du droit de passage et la saisine d’un juge, il est nécessaire de mettre un accord amiable en écrit. Dans cet accord, il faut préciser l’emplacement, l’utilisation qui en est faite et le montant des indemnités versées au voisin.

La largeur de la servitude de passage

Selon l’article 682 du Code Civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». En d’autres termes, il n’y a pas de largeur maximale ou minimale en mètres, mais seulement des conditions à respecter.

Nous comprenons également que la servitude de passage doit être d’une largeur suffisante pour permettre la desserte des fonds. Il faut qu’une voiture puisse passer et pour cela, il faut que la servitude de passage soit au moins de 3 mètres de large. Il est possible de revoir cette largeur si le fonds dominant est un petit immeuble ou se compose de plusieurs petites maisons. Dans ce cas, la jurisprudence peut autoriser l’élargissement de la servitude de passage à plus de 3 mètres, ce qui permettra le passage de véhicules dans les deux sens.

Qui se charge de l’entretien de la servitude de passage ?

Toute personne qui utilise un droit de passage est responsable de son entretien et des réparations à faire au fil des années. L’entretien peut donc être fait par le fonds dominant uniquement ou par les deux voisins. Il est d’ailleurs possible de partager les frais entre les deux propriétaires. Les frais peuvent aussi être à la charge du propriétaire uniquement, notamment pour qui le droit de passage a été créé.

En cas de dégât des eaux, d’inondation ou d’accident avec un tiers sur le passage, il faudra se charger des réparations. Sauf bien entendu si une assurance multirisque habitation (MRH) a été souscrite. Sans cette assurance, les propriétaires devront régler eux-mêmes les différents frais liés aux réparations. Un assureur pourra vous en dire plus sur les avantages d’une telle assurance.

Servitude de passage : le cas du stationnement

Normalement, il n’est pas possible de stationner dans un droit de passage. Or, cela peut être possible si une mention est faite dans l’accord entre les deux propriétaires. En revanche, si aucune mention n’est faite en ce qui concerne le stationnement autorisé dans le document signé par les deux parties, le fonds servant peut interdire au fonds dominant de stationner sur son terrain, car il conserve le droit d’utiliser sa propriété, malgré le droit de passage.

Il peut arriver que les deux propriétaires ne soient pas d’accord sur l’interdiction de stationnement. Dans ce cas, il faudra saisir le tribunal qui pourra régler le litige concernant le stationnement, et aussi définir les modalités du droit de passage et statuer l’existence même du droit de passage, l’emplacement du passage, le mode d’exercice (à pied ou en voiture), la fin du droit de passage et le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

Le rachat du droit de passage est-il possible ?

Tout va dépendre des conditions définies par l’acte. Ce qu’il faut savoir, c’est que le rachat d’un droit de passage est possible et que le prix est fixé entre les deux parties. Le prix doit correspondre au dommage occasionné au propriétaire donnant accès à son terrain au propriétaire isolé.

En cas de désaccord au niveau de la vente et du prix de vente, il faudra nécessairement saisir le tribunal. Dans tous les cas, le prix du droit de passage ou l’indemnité est déterminé au cas par cas. Un notaire peut aider à estimer le prix d’un droit de passage.

La servitude de passage pour canalisation

L’installation de canalisations dans le terrain du fonds servant au profit du propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès est possible si l’accord le prévoit. En effet, selon la décision de la Cour de cassation du 4 juin 2018, « une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ». Si rien n’est mentionné sur les canalisations dans le document, le fonds servant peut refuser l’installation.

Dans le cas de communes, l’installation de canalisations d’eau potable ou d’évacuation des eaux usées ou pluviales peut être imposée dans certaines conditions. La pose de canalisations souterraines pourra être faite dans les terrains privés non bâtis. En aucun cas, cela ne pourra se faire dans les cours et les jardins des habitants. Enfin, si un propriétaire refuse cette installation, la commune pourra saisir le préfet et lancer une enquête publique.

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